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这几个买房问题,你有必要了解一下

来源:深楼市 2020-01-13

眼看就要过年,不少人选择了在年前置业。同时,新一批的购房者也遇到了不少买房相关的问题,今天,我们做了个问题小集锦,一文帮大家解释清测绘面积、公积金贷款、双合同等常见疑问。

测绘面积

当初买房的时候,如果有认真看购房合同的,肯定会注意到关于测绘面积说明。

实际测绘面积是指交房后由专业的有测绘资质的单位进行测量的,为什么要测?

因为当初开发商卖房的面积和实际做出来,多少有误差,不可能123.56平米交房的时候就分毫不差,因此在收房之后会对房子做一个测绘,得到实际面积。

测出的面积如果和当初购房合同内的约定面积有误差,且误差在3%以内的,多退少补。如果超出3%的约定范围,买受人可以要求解除合同。

通俗一点说,当初你买了一个建筑面积120平米,套内面积为100平米的房子,在收房的时候进行实际测绘,测出的面积是101平米,这个误差在3%的约定比例内,那你需要补给开发商1平米的价差。如果只有99平米,那开发商要退回1平米的购房款给你,这就是多退少补。

但如果误差超出3%,100平米的套内面积,实际变成了105平米,你可以要求解除合同,不要房子了,但如果你还要这个房子,也不需要补任何钱,这5平米等于开发商白送给你。

但如果是100平米变成95平米,要么解除合同,要么开发商将以双倍,也就是10平米的差价进行补偿。

很多人知道这个事,但却很少遇到这个问题,究竟是为什么?

因为很多开发商是这么约定的,但却只有部分这么操作,比如在3%的范围内,多退少补,实际上有部分开发商是不会去多退少补的,而是在3%的误差内,彼此接受且不作为。

但也有部分开发商,哪怕测绘多出了1平米,都要购房者补房款。别问我为什么知道,因为我刚好经历了两种完全不同的开发商,某开发商约定是3%的误差内,不作为。而另一开发商则要求多退少补,并且是以套内面积单价来补齐房款,因为当初签合同约定的方式是按照套内面积计算房价款。

关于测绘面积这个事,其实只需要知悉,毕竟这是个相对公平的事情。

 商业贷款转公积金贷款

这个问题很多人咨询,一开始因为各种各样的原因,使用了较高利率的商业贷款,但后续又想转为公积金贷款,可以吗?

可以,只要原贷款银行同意即可。

你需要做的是,先申请,由原贷款银行出具两份对账单,加盖银行业务章,然后拿到公积金窗口进行审核,审核通过后再办理有关(评股、担保、抵押)等手续,最后到公积金大厅办理有关借款手续(签订贷款合同)。

但这里必须注意的是,为什么很多人明明知道公积金贷款利率要低很多,但为什么选择了商业贷款?

因为公积金贷款是有贷款额度上限的,比如深圳住房公积金贷款额度为申请人及可计算的共同申请人公积金账户余额的14倍,个人申请单笔贷款不超过50万,共同申请人参与zuigao不超过90万。

也就是说你在深圳哪怕公积金账户余额的14倍已经超过90万,你依然只能贷款90万,也就是只有这90万是可以享受公积金贷款利率的,但这无法覆盖掉你所有的贷款金额,这是大多数人选择组合贷或者纯商贷的原因。

如果想商业贷转为公积金贷,但你剩余房贷总额超过可贷款公积金的额度,意味着你要一次性补齐剩余的商业贷款之后,才能办理商业贷转公积金贷。

简单举个例子,你公积金贷款只能贷90万,但你的商业贷款还有100万,你得一次性把100万贷款给回银行,然后再和公积金中心进行贷款,并且申请公积金贷款,是必须提供抵押的,抵押的商品房不能为商转公的那套住房,可用第三人的商品住房进行抵押。

因此市面上会有一种操作,就是找担保机构,你支付一定费用先把房产证赎回及后续帮忙做抵押。

所以虽然商业贷款可以转公积金贷款,但是你得衡量自己有没有能力一次性拿出剩余差额,以及这样做是不是更划算。

双合同及付款方式

在一轮楼市整治后,双合同其实已经不多了,但依然会有,很多买卖人可能不能太明白双合同带来的连锁反应。

双合同指的是买房时候签订的是两个合同,一个是商品房合同,一个是装修合同。

最初是因为限价原因,开发商不能以最满意的价格拿到备案价,因此只能降低价格,另外一部分的差价,就以“装修”为由,变相涨价。

对于买受人而言,双合同总价和隔壁楼盘带装修价格的价格是一致的,因此觉得也没差,就签了。

其实双合同就算和单合同在价格上一致,也依然会有差别。

差别一个是首付款,另一个是契税。

购房合同是拿去给银行贷款用的,而装修合同是要一次性作为首付给开发商的。举个例子,小S买了一套总价为88万的房子,但其中80万是购房合同款,8万是装修款。但小S只能以购房款80万去向银行贷款,贷款7成,则是56万,自己要出首付24万,而装修合同的8万也需一次性给清(涉及金额大的也可以办理装修贷,但年限短),这样下来,小S要出首付款24+8=32万。

而隔壁的小S也是买的88万的房子,但是单合同,首付直接3成是26.4万。

而另外一个差别就体现在交契税的时候,交契税也是由购房合同去交,小S要交的契税则是80万*相应比例,而小A的契税则是88万*相应比例,双合同会交得更少一些。

但契税的差距非常小,而首付的差别对于部分手头紧的购房者来说,影响就比较大了。

还有另外一种虽然少见,但确实存在的,就是以合同方式进行计价。

市面上常规操作就两种,一种是按照建筑面积来计价,另一种是按照套内面积来计价。

按照套内面积来计价,相当于取消掉公摊面积的付费,乍一看是更划算了吗,非也。羊毛出在羊身上,按照套内面积来计价,单价肯定会更高,公摊的建筑面积价格其实早就加进去了,而且公摊面积的部分还直接归于开发商,如果开发商说产权归他,他不出钱修,业主想修也修不成。

所以取消公摊,直接以套内面积计价理想很美好,操作依旧很困难。

当下环境,建议按照常规操作,直接以建筑面积来计价。

房产证什么时候办理

很多城市的限售要求,是从拿到房产证开始算的。

所以到底什么时候能拿到房产证,会决定你能出手的时间,以及未来转手税费的问题。

房产证一般要求在交房之日起的90天内办理,就是收了房之后,在3个月内就可以拿到房产证了。

而去办理房产证之前,要做的动作就是交契税,之前很多粉丝说他们的契税早在买房的时候一并交了,这完全不符合流程,房屋维修基金尚可理解,毕竟这是给物业的,但契税是交给当地住建部门的,开发商无权在一开始就要求征收。

而房产证何时办理,买新房的直接等开发商通知即可,如果延时,责任在开发商。

以上是很多人知其一而不知其所有的问题,买房路上千万坑,这个不掉后面掉。从准备到选房到买房再到下定最后到交房,每个过程中都会面临各种细节问题,做好所有的认知储备,才能zuida限度避坑。

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